Propiedades que solicitamos:

• 7 hectáreas de uso industrial en zona Toluca, Lerma u Ocoyoacac.
• Lotes de 5 a 10 mil metros cuadrados en parques industriales.
• Lotes de 500 a 1,000 metros cuadrados, para locales comerciales.
• Terreno de 1500 metros cuadrados en zona Aeropuerto-Toluca.
• 15 a 20 hectáreas para construir vivienda de interés medio.
• Lotes de 500 a 1,000 metros cuadrados, para bodegas.
• Bodegas de 400 a 1,000 metros cuadrados en zona Toluca centro.
• Bodegas de 400 a 1,000 metros cuadrados en Naucalpan centro.

La experiencia cuenta y evolucionamos

Artículos

• El arrendamiento y sus plazos
• Planes de ventas
• La inversión inmobiliaria, un negocio serio

El Plan de Ventas. Un Instrumento poderosísimo

Un buen ritmo de ventas o arrendamientos otorga certidumbre a la inversión. Tratándose de un desarrollo habitacional, comercial, o de bodegas, solo un reducido porcentaje de ventas será al contado. La recuperación de la inversión se dará por entradas parciales producidas por ventas a crédito. En tal caso es menester disponer de un plan de ventas que resulte hoy comercialmente atractivo y mañana financieramente conveniente a la inversión. Poner a la venta una sola propiedad, asignándole el precio basado en el avalúo resulta suficiente, porque la venta generalmente se realiza al contado o bien, el financiamiento a corto plazo es controlable. Tratándose de un desarrollo, el rendimiento de la inversión se torna complejo, ya que depende del funcionamiento combinado del precio, enganche, el plazo, ó la tasa de interés. Cualquier variación modifica el tiempo de recuperación y el rendimiento de la inversión.

Los cambios drásticos en las condiciones de venta son provocados por factores externos al proyecto, obligando ajustes sobre la marcha. Variaciones en las tasas de interés, el tipo de cambio, el número de unidades disponibles para la venta, el precio, el enganche y el plazo de financiamiento son aspectos que tienen que ver con la salud de la inversión. La ley fiscal es otro parámetro que afecta al rendimiento financiero. En un desarrollo inmobiliario puede salirse a la venta u oferta de renta con solo una lista de precios y una buena campaña publicitaria. Si se vende bien, habrá que preparar la siguiente etapa. Generalmente no es así de fácil; abundan las contingencias de todo tipo y cada vez es mayor el riesgo de la inversión. Un mundo global combina riesgos multivariados que golpean al comprador o arrendatario final.

También deberán enfrentarse los planes de venta de la competencia, y mantener al mismo tiempo la recuperación dentro de la banda de utilidad. Hoy es indispensable implantar un plan de ventas con marco probabilístico y con varias puertas de salida.

Desde luego que la adecuación de un plan de ventas puede hacerse por medio de un procedimiento de ensayo y error. Sin embargo esta práctica representa el camino largo y costoso. El apalancamiento del negocio tiene un costo financiero real; y finalmente constante y sonante. De cualquier manera, el tiempo es dinero caro en el negocio inmobiliario.

En periodos de efectivo escaso o de turbulencia financiera, el plan de ventas en un instrumento útil para incrementar la certidumbre del presupuesto de ingresos, que permite orientar la recuperación hacia ese estrato de compradores que mejor puede pagar, por ahora, el producto. Su misión es facilitar la venta, teniendo en cuenta que el valor presente del presupuesto de recuperación, y la tasa interna de retorno son indicadores financieros para vender hoy, mirando al día de mañana.

En el entendido que el negocio inmobiliario esta basado en la recuperación eficiente, resulta recomendable disponer de opciones de ventas apropiadas. Sirve para hacer ventas hoy, siempre considerando el horizonte de toda la inversión.

Artículo escrito por:

Act. Jorge Fernando Cisneros Lazarillo

fercisneros@bodegasmexico.mx